Торговые центры в Москве все активнее появляются в жилых комплексах

По данным Nikoliers, за первые шесть месяцев 2024 года в Москве и городах-спутниках открылись семь торговых центров общей арендопригодной площадью 99,6 тыс. кв. м.

Как говорится в сообщении консалтинговой компании, показатель почти в два раза превышает уровень всего 2023 года. В целом девелоперы анонсировали к вводу в 2024 году порядка 28 торговых центров общей площадью 402,4 тыс. кв. м, однако фактический объем нового строительства может быть скорректирован.

При этом более половины этих площадей (52%) будут открываться в составе МФК, ТПУ и жилых комплексов, а остальные 48% относятся к классическим торговым центрам. В 2024 г. планируется увеличение ввода новых проектов по сравнению с прошлым годом, однако оно вызвано в первую очередь переносом сроков открытия ТЦ с 2022-2023 гг.

Порядка 90% объектов, которые до сих пор не ввелись, начинали строиться до 2022 г. Ограниченный запуск новых проектов вызван сочетанием нескольких факторов: дефицитом подходящих для строительства торговых центров земельных участков в Москве, увеличением себестоимости строительства на фоне отсутствия массового роста ставок аренды в торговом сегменте, что существенно снижает рентабельность реализации проектов, а также высокой ключевой ставкой и стоимостью кредитов под строительство новых объектов.

По оценке Nikoliers, учитывая возможные переносы сроков ввода, фактическое новое предложение не превысит 167 тыс. кв. м, что все равно окажется больше результатов 2022 г. на 75%. Если в текущем году, в основном, готовятся к вводу объекты «районного» и «окружного» форматов, в 2025 году рынок ждет появления в новом строительстве «суперрегиональных» проектов. В ближайшие три года заявлен ввод трех крупноформатных объектов (ТЦ «Селигерская», МФК «Олимпийский», ТЦ в составе ТПУ «Нагатинская»). Однако сейчас мы наблюдаем активное развитие российский сетей, и этого объема также может быть недостаточно для реализации всех планов ритейлеров по расширению.

Как заявила Анна Никандрова, партнер Nikoliers, «в ближайшие несколько лет мы будем наблюдать ограниченный ввод новых проектов, так как при текущей ключевой ставке усложняется финансирование девелоперских проектов и инвестиции в новые торговые объекты становятся менее привлекательными. В отличие от других коммерческих сегментов (офисы и склады) торговые центры реализуются только в аренду, поэтому стимулом для восстановления девелопмента может стать только

рост арендной ставки. В свою очередь это зависит от роста экономики, на который мы не влияем, и от реальных результатов работы управляющей компании в том или ином объекте. Текущие масштабные планы российского ритейла по экспансии в условиях дефицита качественных площадей могут стать стимулом для девелоперов для принятия решения о старте новых проектов, однако в текущей экономической ситуации необходимым условием для нового девелопмента является подтвержденная со стороны арендаторов увеличенная ставка аренды площадей».

Активное развитие российских сетей, как в части количества магазинов и форматов, так и в плане сервиса, выход на рынок новых международных игроков приводят к снижению вакансии и росту посещаемости проектов. По итогам второго квартала 2024 года, уровень вакантности в торговых центрах Москвы уменьшился на 0,4 п.п. – до 7,2% (с учетом сделки аренды «Мегамаркетом» площадей IKEA в ТРЦ «МЕГА»). По сравнению с концом 2022 года, доля свободных площадей сократилась примерно в два раза.