Light Industrial - оптимальный вариант для малых предприятий и интернет-торговли

Новый вид производственно-складских помещений Light Industrial заслуженно пользуется вниманием компаний, работающих в сфере модной индустрии. Этот формат позволяет совмещать производство, складирование, подготовку товара для продажи на маркетплейсах, а также организацию шоу-румов в одном месте, использовать современные логистические решения. Статья представляет интерес для руководителей малых предприятий, занимающихся швейным производством, и компаний, работающих с маркетплейсами. 

Light Industrial сейчас считается новым «модным» направлением в складской недвижимости. По словам экспертов Instone Development первые статьи об объектах Light industrial появились в 2014-2015 гг., уже через год проекты этого формата стали активно маркетироваться, к 2019 году все эти площади были успешно проданы. Однако, потребителю потребовалось время, чтобы понять, в чем преимущества и каковы перспективы формата Light Industrial.

В классических складах драйвером роста стала пандемия. В 2019 году спрос на качественные складские площади показал свою устойчивость, вакансия снизилась до более-менее равновесных показателей (без явного перекоса в «рынок арендатора» или «рынок арендодателя»), ставки начали постепенно повышаться, онлайн-ритейл занял заметную роль в структуре спроса и показывал уверенный рост. Но все же было ощущение, что складской рынок в достаточной степени инертен ко внешним факторам и консервативен в принципе, чтобы расти до ставки 6 500 рублей за кв. м еще 3-5 лет. В 2020 году пандемия спровоцировала резкий скачок в сфере развития онлайн-ритейла, резкий рост себестоимости строительства, и, как следствие, вакантность упала, а ставки выросли гораздо быстрее, чем ожидалось.

Похожая ситуация случилась и с Light Industrial, основной драйвер роста для этого формата – вывод производств за пределы МКАД и импортозамещение. К импортозамещению очень долго на разных уровнях рынка относились с некоторой степенью скептицизма. Инвесторы не видели перспектив во вложениях в российские разработки и продукты.

В 2022 году ситуация поменялась. В сфере логистики и складской недвижимости изменились ориентиры, логистические цепочки, появились новые перспективные направления для развития бизнеса, в частности – компании взяли курс на выстраивание торговых отношение со странами Центральной Азии.

Особенно остро встал вопрос импортозамещения для различного рода производств. В 2022 году были проблемы с комплектующими для дорогостоящей техники, с запчастями на европейские автомобили. Выход был найден в формате Light Industrial, который позволяет небольшим компаниям производить отдельные виды комплектующих для крупных производств или узко специализированные товары.

Основное преимущество таких складов — возможность настройки помещений под разные задачи, включая хранение и распределение товаров. Это делает их идеальным выбором для современных ритейлеров, которым нужны гибкие и эффективные логистические центры для управления потоками товаров в условиях быстро меняющихся предпочтений потребителей и рыночных условий. Кроме того, для ритейлеров важны многофункциональность, технологичность, стратегическое расположение и гибкость конфигурации.

Склады формата Light industrial можно использовать не только для хранения товаров, но и для упаковки, сборки заказов и даже в качестве распределительных центров.

Пространство такого склада можно использовать как конструктор и формировать рабочую среду под любой бизнес. К примеру, склад такой конфигурации отлично подойдет для маркетплейсов, небольших производств. Возьмем, компанию по производству мебели. В одном корпусе такого здания можно разместить сам цех, в другом — выставочный зал или шоу-рум.

Точно также склад Light Industrial подойдет для швейного производства, товаров для дома и даже компаний, связанных с клинингом.

Если объемы строительства Light Industrial на ближайшие два года оцениваются в 1,4 - 2,5 млн кв. м, то оценка спроса по действующим объектам достигает 5 млн кв. м. Высок спрос и со стороны логистических компаний, которым для складов «последней мили» не требуются помещения с таким «количеством воздуха» (потолки 12 м), как в классических складах А-класса. Склад последней мили сейчас особенно важен для ритейла и логистики: чем ближе конечная точка и потребитель, тем выигрышнее.

Склады последней мили чаще всего располагаются в черте города или на его окраинах, и это для Light industrial — большой плюс. К тому же склады такого формата очень часто становятся частью большого складского проекта, в котором тщательно подбираются соседствующие между собой производства и арендаторы.

По оценкам консультантов, в первом квартале 2024 года объектов Light Industrial было введено даже больше, чем классических складов: 220 тыс. кв. м из общих 390 тыс. кв. м (данные IBC Real Estate). По итогам года пропорции будут меняться, но уже сейчас очевидно, что формат займет в общей структуре ввода заметную часть. Кроме того, Light Industrial уже по итогам 2023 года занял одну из лидирующих позиций в структуре спроса на покупку складской недвижимости, уступая только инвестиционным сделкам по продаже крупных логопарков.

Фотографии предоставлены компанией Instone Development.