IPG.Estate: Обзор рынка стрит-ретейла на центральных улицах Москвы за 2025 год

Уровень вакантных площадей на центральных улицах столицы составляет 6,5% по итогам 2025 года, минимальная вакансия (ниже 3%) зафиксирована на улицах Арбат, Остоженка и Никольская, сообщает консалтинговая компания IPG.Estate.

Юлия Назарова, руководитель отдела торговой недвижимости IPG.Estate: «По итогам года можно отметить, что рынок стрит-ретейла в Москве сейчас находится в состоянии высокой конкуренции за ограниченные площади. Сохраняется устойчивый спрос на ключевые локации, который поддерживается российскими брендами, смелыми идеями рестораторов и специалистами в сфере бьюти-индустрии. При этом наблюдается интерес к новым, развивающимся локациям, что открывает дополнительные возможности для ретейлеров. Для тех, кто планирует открыть бизнес или расширяться, важно внимательно изучать конкретные локации, учитывать специфику спроса и быть готовым к конкуренции. А для владельцев недвижимости это отличное время для поиска надёжных арендаторов».

Ключевые показатели рынка:

• Вакансия. Уровень свободных торговых площадей на улицах Москвы остается самым низким за последние шесть лет, составляя всего 6,5%.
• Арендные ставки. К концу 2025 года наблюдается замедление темпов роста арендных ставок, которые демонстрировали подъём в первой половине года. Ключевым фактором, определяющим текущий уровень арендных ставок, остаётся устойчиво высокий спрос на торговые площади в центральных районах Москвы.
• Профили арендаторов. Наиболее активными арендаторами в центральных локациях остаются представители сферы общественного питания, fashion-сегмента, а также бизнес, связанный со сферой «Красота и здоровье».
• Спрос. Вырос спрос на коммерческие помещения небольшого формата площадью до 150 кв. м. Такая динамика отмечается и в спальных районах.
• Бренды. Российские компании продолжают укреплять свои позиции, активно развивая собственные бренды и замещая ушедших с рынка международных конкурентов.
• География. Благодаря активному и масштабному строительству, в том числе по программе КРТ, интерес бизнеса к помещениям формата стрит-ретейл смещается в новые локации.

Предложение и вакансия

Предложения в аренду недвижимости формата стрит-ретейл в ключевых центральных локациях, выбранных для исследования, в основном представлено помещениями в исторический застройке. Новые площади в этих районах появляются в ограниченном объёме в результате реконструкции или перепрофилирования ранее неиспользуемых зданий под гостиницы, офисные центры, а также при строительстве проектов премиальных ЖК.

Среди анализируемых улиц центра Москвы наибольшее количество объявлений в аренду коммерческих помещений наблюдается на Тверской, Пятницкой.

Средняя площадь экспонируемых лотов составляет 390 кв. м. В то же время востребованный формат помещений с отдельным входом и площадью 100–200 кв. м в этих локациях представлен штучными предложениями.

По итогам 2025 года доля вакантных помещений на центральных торговых коридорах остаётся на стабильно низком уровне – 6,5%. Минимальная вакансия, ниже 3%, зафиксирована на улицах Арбат, Остоженка и Никольская. Рост доли свободных помещений отмечен на некоторых улицах и не является существенным, поскольку не превышает установленный средний показатель по рынку.

За 2025 году наибольшее число закрытий отмечено на Новом Арбате и в районе Патриарших прудов. Чаще всего закрывались заведения общепита. Однако, даже при таком количестве закрытий свободных мест остается всего 4%: спрос на эти локации очень высок и новые арендаторы быстро занимают освободившиеся помещения.

Уровень вакансии на центральных торговых улицах

Улица	Уровень вакансии / динамика	Улица	Уровень вакансии / динамика
Кузнецкий Мост	11%	Маросейка	4%
Покровка	7%	Новый Арбат	4%
Цветной бульвар	6%	Патриаршие пруды	4%
Петровка	6%	Большая Никитская	4%
Мясницкая	6%	Большая Дмитровка	4%
Столешников переулок	5%	Остоженка	3%
Пятницкая	5%	Арбат	3%
Тверская	5%	Никольская	2%

Спрос

На конец анализируемого периода структура рынка по профилю деятельности компаний не претерпела существенных изменений в сравнении с 2024 годом. Основную долю по-прежнему занимают рестораны и кафе (около 43%). Однако, отметим, что за отчётный период число новых заведений и закрывшихся предприятий оказалось примерно одинаковым.

Примерами заметных открытий в 2025 году стали итальянский ресторан «Санто Джовани» и аутентичный китайский San Si на ул. Петровка, панорамный ресторан на Новом Арбате «Тэму». На Кузнецком Мосту открылись Brasserie «Кузнецкий Мост» и трёхэтажный ресторан-бутик Dubai, на Патриарших прудах – итальянский негрони-бар ToMi, на Б. Дмитровке – ресторан французской кухни «Анна». Перечень заведений высокой ценовой категории на Б. Никитской пополнился рестораном El Pimpi с акцентом на испанскую кухню.

Высокая ротация заведений общепита отмечается в районе Патриарших прудов, одном из самых дорогих в центре Москвы. Причиной такой ситуации является высокая арендная ставка и смена целевой аудитории. Несмотря на это, Патриаршие пруды сохраняют свою позицию одного из ведущих гастрономических кластеров столицы.

Сильные позиции сохраняют магазины одежды и обуви (12,5%), причём среди них продолжает расти доля российских брендов. Сразу несколько открытий в этом году произошло на Больший Никитской, что внесло разнообразие в её привычный облик как улицы исключительно ресторанной направленности.

Ставки аренды

Центральные торговые улицы продолжают привлекать арендаторов, что поддерживает высокий уровень арендных ставок на улицах с активным пешеходным трафиком.

Динамика ставок аренды:

• Первое полугодие 2025 года: Арендные ставки продемонстрировали уверенный рост, увеличившись на 15–20% по нижней границе диапазона.
• Второе полугодие 2025 года: Темпы роста замедлились, что может свидетельствовать о стабилизации рынка.

Наиболее высокие ставки аренды зафиксированы для помещений площадью около 100 кв. м на таких знаковых улицах, как Кузнецкий мост, Петровка и Столешников переулок, и в районе Патриарших прудов. Здесь арендная плата может достигать 360 тыс. рублей за квадратный метр в год. Примечательно, что этот показатель оставался стабильным на протяжении всего анализируемого периода.

Спрос на торговые площади в самых оживлённых районах города остаётся неизменным. Однако, под давлением высоких арендных платежей и низкой вакансии бизнес начинает искать новые возможности за пределами привычных туристических маршрутов.

Предприятия сферы услуг и торговли, гастрономии активно перемещаются из «модных» локаций в жилые кварталы, ориентируясь на местную аудиторию. Горожане всё чаще делают выбор в пользу ресторанов и магазинов, расположенных в шаговой доступности от дома, где ценятся комфорт и спокойствие, а не престиж места. Такими районами становятся Красная Пресня, Хамовники, Якиманка, Хорошево-Мневники и другие.

ГК «IPG Россия» работает на рынке коммерческой недвижимости России с 2016 года. Структура группы компаний закрывает весь цикл услуг в работе с недвижимостью – от поиска объекта недвижимости и консалтинга до управления строительными проектами и комплектации. В состав ГК «IPG Россия» входят консалтинговая компания IPG.Estate, компания Space, сеть гибких офисных пространств Case, система бронирования рабочих мест Hotdesk.ru. В рамках профильных отделов компания развивает узкоспециализированные интернет-сервисы для сдачи в аренду или продажи коммерческих помещений – Officemaps.ru, Skladmaps.ru, Retailmaps.ru, Apartmaps.ru.

Изображение предоставлено компанией.