За 2025 год в Санкт-Петербурге введено более 530 тыс. кв. м складских площадей

По данным консалтинговой компании Nikoliers, на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти зафиксирован третий максимальный показатель по вводу площадей с 2014 года – свыше 530 тыс. кв. м.

Как сообщает компания, в 2026 году эксперты Nikoliers ожидают, что общий объём ввода достигнет более 700 тыс. кв. м, а основную долю спроса сформируют производственные, логистические компании и представители классического ретейла.

Ощутимый прирост новых площадей в 2025 году – это результат ввода крупных складских комплексов, среди которых РЦ Ozon в Порошкино (120 тыс. кв. м), РЦ РВБ в Шушарах (106 тыс. кв. м) и RAUM Бугры A5 (29 тыс. кв. м). Общая площадь этих трёх объектов (255 тыс. кв. м) формирует 48% от годового показателя. Также 71% (382 тыс. кв. м) от суммарного ввода заняли BTS-объекты и проекты собственного строительства. Таким образом, в 2025 году объём готового качественного складского предложения в агломерации перешагнул отметку в 6 млн кв. м и составил 6,37 млн кв. м.

Динамика основных индикаторов рынка Санкт-Петербурга и Ленобласти

В 2026 году к вводу запланировано 718 тыс. кв. м, среди заявленных объектов – РЦ РВБ в индустриальном парке «М 10» (154 тыс. кв. м), СК под Ozon в Янино-2 (117 тыс. кв. м) и новый корпус в СК «100К Бугры» (69 тыс. кв. м).

Показатели спроса в 2025 году находились на минимальном уровне с 2023 года (365 тыс. кв. м). Многие участники рынка приняли выжидательную позицию до более ощутимых позитивных макроэкономических сдвигов в стране, а крупнейшие игроки сегмента онлайн-ретейла уже закрыли большую часть своих потребностей в логистических площадях. Эксперты Nikoliers отмечают, что общая картина спроса в Петербургской агломерации кардинально изменилась: по результатам 2025 года в тройке лидеров – классический ретейл (31%), производственные компании (28%) и логистические компании (23%).

Доля вакантных площадей (без учёта субаренды) за прошлый год выросла на 2,7 п. п и составила 3,8% (241 тыс. кв. м). Больше половины (53%) свободных блоков – помещения класса А: СК «АКМ Лоджистикс» (32 тыс. кв. м), логистический парк «Реформа» (9,9 тыс. кв. м) и ЛК «Гориго» (8,6 тыс. кв. м). Основной объём вакансии сконцентрирован в южных направлениях (юг – 31%, юго-запад – 26%) и внутри КАД (21%). Следует отметить, что в последний раз годовой показатель вакансии в диапазоне 3% был семь лет назад – в 2019 году.

«Несмотря на рост деловой активности со стороны других сегментов, маловероятно, что в ближайшие два-три года складской рынок сможет достичь рекордных объёмов реализованного спроса 2021 и 2023 годов. Ключевое отличие текущей ситуации в том, что рассматриваемые игроки изначально не формируют масштабного запроса на складские площади, как это делали маркетплейсы в период активной экспансии (53% в среднем за год от общего показателя спроса). Средний размер сделок предполагаемых лидеров рынка существенно ниже: если онлайн-ретейлеры арендовали целые распределительные центры площадью 40–130 тыс. кв. м, то сегодняшние «драйверы» спроса чаще заключают сделки на 5–30 тыс. кв. м, что соответствует их реальным операционным потребностям. Поэтому девелоперы склонны предусматривать в новых складских проектах независимое деление секций под аренду: 3–7 тыс. кв. м», – комментирует Илья Янеев, заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.

Поскольку текущие рыночные и экономические условия не способствуют резкому росту объёма сделок, то в базовом сценарии в 2026 году эксперты компании также ожидают объём спроса на отметке 360–400 тыс. кв. м. Однако в 2027 году, когда экономика восстановится до более благоприятных значений, показатель может вырасти ввиду реализации отложенного спроса.

Что касается базовой средневзвешенной ставки аренды на готовые свободные сухие складские помещения, то по итогам 2025 года общий показатель упал на 6% относительно конца 2024 года: ставка класса А составила 9 760 руб./кв. м/год (813 руб./кв. м/мес.), для класса B – 8 550 руб./кв. м/год (712 руб./кв. м/мес.). Однако эксперты Nikoliers отмечают, что в ходе переговоров условия могут снизиться на 5–15%.

Кроме того, по прогнозам Nikoliers, до конца 2026 года на рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти ожидается ввод 75 тыс. кв. м формата Light Industrial. В их числе первые корпуса индустриального парка «Альянс Парк» (12 тыс. кв. м), первая очередь в IP Разметелево (16 тыс. кв. м), СК «ПромБокс Юго-Западный» (11,5 тыс. кв. м). Всего, с учётом комплексов на стадии строительства и проектирования, объём рынка LI в агломерации составляет 474 тыс. кв. м.

Nikoliers – российская консалтинговая компания полного цикла в сегменте коммерческой и жилой недвижимости. В России компания начала деятельность в 1994 году в качестве представительства международного бренда Colliers. С 21 апреля 2022 года работает под брендом Nikoliers. Сегодня в офисах Nikoliers в Москве, Санкт-Петербурге и обособленных подразделениях работает свыше 600 сотрудников.

График предоставлен компанией Nikoliers.