Ставки аренды на склады класса A в Московском регионе будут расти до 2030 года

Консалтинговая компания NF Group представила прогноз развития рынка складской недвижимости в Московском регионе на ближайшие пять лет.

Как сообщает компания, к 2030 году арендные ставки на склады класса A могут достичь уровня 16 тыс. руб. за квадратный метр в год (без учёта НДС и OPEX). Согласно результатам исследования, даже при негативном сценарии снижение ставок ниже 11 тыс. руб. за квадратный метр не ожидается.

При формировании прогноза NF Group опирается на макроэкономические сценарии и всесторонний анализ совокупного воздействия внутренних и внешних факторов. Влияние оказывают три ключевых группы. С точки зрения рыночной конъюнктуры значимыми являются рост объёма предложения – до двух миллионов квадратных метров в 2025 году, усиление активности крупных арендаторов и изменение структуры спроса. Среди экономических параметров выделяются снижение темпов прироста ВВП (до 1,6–2,0% в среднесрочной перспективе) и замедление розничного товарооборота. Дополнительное влияние оказывают развитие онлайн-торговли (с прогнозируемым среднегодовым приростом до 18% к 2028–2030 годам), перестройка логистических цепочек и растущая деловая активность российских производителей

При этом исследование показывает, что макроэкономические переменные объясняют лишь 40–60% динамики арендных ставок. Существенное влияние оказывают геополитика, регуляторные изменения, а также индивидуальные особенности спроса и поведения арендаторов.

Согласно исследованию NF Group, на горизонте ближайших 2–3 лет рынок войдёт в фазу стабилизации. Это период, в котором будет закладываться фундамент для следующей волны роста. Спрос на качественные складские площади сохраняется, а высокая стоимость строительства и ограниченный доступ к заёмному финансированию на фоне высокой ключевой ставки ЦБ будут сдерживать активный рост предложения.

По предварительным итогам I полугодия 2025 года средневзвешенная ставка аренды на складские объекты класса А в Московском регионе составила 12 450 руб. за кв. м в год (без НДС и OPEX). В сравнении с аналогичным периодом прошлого года ставка выросла на 13%. По итогам I полугодия 2024 года показатель находился на уровне 11 тыс. руб. за кв. м в год, а по его итогам выросла до 12 тыс. руб. Таким образом, с начала года показатель вырос на 4%, что намного ниже темпов роста, отмеченных за предыдущие пару лет. Для сравнения – за 2023 год показатель вырос на 55% (с 5,5 до 8,5 тыс. руб. за кв. м в год без НДС и OPEX), а в 2024 году рост составил 41% (c 8,5 руб. до 12 тыс. руб.).

По словам Константина Фомиченко, партнёра NF Group, ожидаемое снижение арендных ставок к концу 2025 года связано с завершением фазы стремительного роста, длившейся с 2021 года. За этот период рынок полностью освоил имеющиеся свободные площади, а крупные арендаторы – в первую очередь e-commerce – активно бронировали объекты «с запасом», включая проекты формата BTS. Сегодня часть этих помещений возвращается на рынок, в том числе в виде субаренды.

«Дополнительное давление оказывает выход на рынок ранее заявленных спекулятивных проектов, что приводит к росту вакантности. По нашим оценкам, доля свободных площадей может достигнуть 2% к концу 2025 года после почти двух лет нулевого уровня. На этом фоне арендные ставки переходят к стабилизации и, как ожидается, могут опуститься до 12 тыс. руб. за квадратный метр в год (без НДС и OPEX)», – отмечает Константин Фомиченко.

По прогнозам аналитиков NF Group, на горизонте после 2025 года возможно возобновление роста ставок аренды. При условии устойчивого спроса, превышающего объём ввода, ставки могут расти темпами выше инфляции – около 8% в год. В таком случае к 2030 году арендная ставка может достигнуть уровня порядка 16 тыс. руб. за квадратный метр в год.