Nikoliers: Как меняются ключевые торговые коридоры Санкт-Петербурга после «арендного бума»

С января по октябрь 2025 года рынок стрит-ретейла на шести ключевых торговых коридорах Северной столицы находится в фазе стабилизации после активного роста в 2023–2024 гг., сообщает компания Nikoliers.

По итогам трёх кварталов 2025 года уровень вакантности зафиксировался на отметке 6,2% (+0,7 п.п). Количество открытий новых магазинов, кафе и ресторанов с начала года в 1,5 раза меньше, чем закрытий. Ретейлеры и операторы активнее запускаются на прилегающих улицах от основного туристического потока, поскольку в таких локациях коммерческие условия более комфортные. Эксперты Nikoliers предполагают, что сложившееся ситуация позволит сформировать новые и укрепить существующие торговые коридоры в отдалении от прямых турпотоков.

Количество открытий в лидирующих сегментах стрит-ретейла ключевых торговых коридоров, 2022–2025 гг.

По данным Nikoliers, с начала 2025 года количество закрытий в стрит-ретейле на шести ключевых торговых коридорах (Большой проспект П. С., Старо-Невский проспект, Большая Конюшенная, Невский проспект, ул. Большая Морская и ул. Рубинштейна) превышает количество открытий на 48% – 68 против 46. Из них 30% – заведения общественного питания. Несмотря на то, что главные гастрономические улицы Петербурга развиваются преимущественно в центральных районах города (Центральный, Петроградский, Адмиралтейский), они находятся в отдалении от основного туристического потока. Последнее время здесь всё чаще запускаются кафе и рестораны, по сравнению с ключевыми торговыми коридорами. Такая тенденция обусловлена «камерностью» подобных локаций и финансовыми факторами: рост затрат на ремонт, дизайн, оборудование, продуктовые закупки, а также высокая стоимость аренды в топовых локациях ключевых улиц. В среднесрочной перспективе в Петербурге будут формироваться новые и укрепляться существующие торговые коридоры, расположенные не на прямых туристических потоках.

По данным Nikoliers, рынок стрит-ретейла шести ключевых торговых коридоров Санкт-Петербурга находится в фазе стабилизации после активного роста в 2023–2024 гг.: средний уровень вакантности вырос на 0,7 п.п. за III квартал 2025 года и составил 6,2%. Умеренное увеличение этого показателя и корректировка ставок связаны с поиском баланса между спросом и платежеспособностью ретейлеров. В течение года уровень вакантности сохранится в диапазоне 5,5–6,5%.

«По итогам девяти месяцев 2025 года количество открытий новых магазинов, кафе и ресторанов более чем в 1,5 раза меньше показателя открытий за аналогичный период 2024 года, а основная волна запусков связана с туристическим сезоном в Петербурге. Несмотря на консервативную экономическую политику, ретейлеры продолжают искать возможности для запуска новых проектов и роста существующего бизнеса. В некоторых случаях это означает переезд на соседние, более коммерчески комфортные торговые коридоры. Для собственников такая тенденция служит сигналом к гибкости в условиях аренды, а для города обещает развитие новых гастрономических и fashion-локаций вне привычных торговых улиц», – комментирует Юлия Кузнецова, директор департамента торговой недвижимости Nikoliers.

На улицах Санкт-Петербурга с меньшим туристическим трафиком чаще открываются рестораны с уникальными концепциями, ориентированными на лояльную аудиторию. В таких условиях популярность обеспечивается известностью ресторанной группы и шеф-поваров проекта, эксклюзивным опытом и формированием устойчивой клиентской базы, что компенсирует меньшую проходимость в локации. К примеру, в III квартале 2025 года в районах, где расположены популярные ресторанные и барные улицы Санкт-Петербурга, были открыты «Перемена», Smoke BBQ, Ava Bistro, Lotus Bistro и другие.

Отметим, что на пяти ключевых торговых коридорах (Большая Конюшенная ул., Большой проспект П. С., Невский проспект, ул. Рубинштейна, Старо-Невский проспект) 37% заведений общественного питания работают более семи лет. Среди форматов заведений-«долгожителей» преобладают рестораны (37%), далее следуют кафе (32%), бары (17%) и пекарни-кондитерские (14%). Лидером по количеству таких операторов является улица Большая Конюшенная, где их доля превышает половину от всех действующих кафе и ресторанов. В то же время наибольшая ротация отмечена на Старо-Невском проспекте, где с III квартала 2018 года сменилось почти 80% заведений.

Кафе и рестораны продолжают оставаться основными резидентами на ключевых торговых коридорах Санкт-Петербурга, составляя более трети всех арендаторов (320 шт.). С начала 2025 года на шести улицах в центре города (Большой проспект П.С., Старо-Невский проспект, Большая Конюшенная, Невский проспект, ул. Большая Морская и ул. Рубинштейна) открыто 14 заведений общественного питания. Отметим, что в период 2022 г. – III квартал 2025 г. сегмент «общественное питание» лидирует по количеству открытий (113 шт.). Однако с 2024 года сохраняется тенденция к превышению количества запусков магазинов fashion-профиля – 42 против 51 соответственно. По прогнозам Nikoliers, эти сегменты сохранят лидерство по количеству открытий и занятых блоков до конца года.

Также с начала 2025 года на ключевых торговых коридорах открылось два супермаркета, и теперь их количество достигло 20. Из них 40% (8 шт.) – федеральные сети («Магнит», «Пятерочка», «ВкусВилл», «Дикси»), чья доля в общем числе супермаркетов в стрит-ретейле центральных районов с начала 2024 года выросла с 33% до 40%. За последнее время новые малые форматы крупных сетевых ретейлеров позволяют занимать те помещения, которые ранее не отвечали техническим характеристикам более крупных магазинов, в том числе в стрит-ретейле исторического центра Санкт-Петербурга. Поэтому в будущем ожидается постепенное усиление конкуренции между федеральными FMCG-ретейлерами и локальными мини-маркетами.

На открытия иных категорий (магазины сувениров, сладостей, косметики и другие) в этом году приходится 1/3 арендаторов. При этом общее количество открытий за I–III кварталы 2025 года на 40% меньше, чем за аналогичный период 2024 года.

Nikoliers – российская консалтинговая компания полного цикла в сегменте коммерческой и жилой недвижимости. В России компания начала деятельность в 1994 году в качестве представительства международного бренда Colliers. С 21 апреля 2022 года работает под брендом Nikoliers. Сегодня в офисах Nikoliers в Москве, Санкт-Петербурге и обособленных подразделениях работает свыше 600 сотрудников.

График предоставлен компанией Nikoliers.