В Петербурге доля вакантных складских площадей впервые перешагнула отметку в 3% за 5,5 лет

По данным консалтинговой компании Nikoliers, в III квартале 2025 года на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти зафиксирована разнонаправленная динамика основных индикаторов.

С одной стороны, ожидается один из крупнейших результатов годового ввода новых площадей, с другой – фиксируется заметное охлаждение деловой активности, что привело к увеличению доли вакантных площадей до 3,4%. В то же время текущие арендные ставки будут сохранять устойчивость даже в условиях выравнивания баланса спроса и предложения.

Динамика основных индикаторов рынка

По данным Nikoliers, объём вакантных складских площадей в Петербурге с начала 2025 года увеличился в три раза: с 1,1% (62 тыс. кв. м) до 3,4% (207 тыс. кв. м). Причём показатель вакантности за III квартал 2025 года перешагнул отметку в 3% впервые с конца I квартала 2020 года. Это стало возможно в том числе в связи с освобождением ряда крупных блоков, площадь которых составила более 15 тыс. кв. м (СК АКМ «Лоджистикс», СК «Логопарк Волхонка» и другие). Отметим, что с начала 2025 года объём готового предложения рынка Санкт-Петербурга и Ленобласти пополнился на 468 тыс. кв. м, из которых 48% (225 тыс. кв. м) введено в эксплуатацию в III квартале. Всего по итогам 2025 года ожидается третий крупнейших результат годового ввода – 543 тыс. кв. м, где 66% (357 тыс. кв. м) представлено BTS-объектами и проектами собственного строительства. Эксперты Nikoliers также прогнозируют к концу года поглощение ряда крупных лотов, что приведёт к снижению уровня вакантности до 2,7%.

По итогам первых трёх кварталов 2025 года базовая ставка аренды на готовые складские помещения класса А показала незначительное снижение (-0,2%) относительно конца 2024 года и составила 10 575 руб./кв. м в год (1 208 руб./кв. м в месяц, включая ОРЕХ и НДС). Также с начала года ставка аренды класса B уменьшилась на 0,4% и достигла 9 230 руб./кв. м в год (1 073 руб./кв. м в месяц, включая ОРЕХ и НДС).

С января по октябрь 2025 года совокупный объём реализованного спроса на рынке составил 209 тыс. кв. м, что в 1,4–2,5 раза ниже показателей аналогичного периода 2021–2024 гг. Такая разница возникла из-за снижения активности маркетплейсов и охлаждения интереса со стороны других сегментов. По результатам I–III кварталов 2025 года в отраслевой структуре спроса в Северной столице доминируют производственные компании (41%), онлайн-ретейл (26%) и логистические компании (17%).

Что касается новых объектов light industrial Санкт-Петербурга и Ленобласти, то, по прогнозам Nikoliers, до конца 2026 года на рынке ожидается ввод 150 тыс. кв. м формата LI. В их числе – первые корпуса индустриального парка «Альянс» общей площадью 12 тыс. кв. м на Волхонском шоссе в Ленобласти. Отметим, что Петербургская агломерация занимает вторую позицию по объёму готового предложения среди российских регионов – 76 тыс. кв. м (1,2% от всего качественного складского фонда региона). Всего, с учётом комплексов на стадии проектирования, объём рынка LI в агломерации составляет 460 тыс. кв. м. Коммерческие условия демонстрируют стабильность, средневзвешенная базовая арендная ставка за III квартал выросла на 0,2% (до 9 545 руб./кв. м в год), а цена продажи снизилась на 20% – до 92 430 руб./кв. м (без НДС) в связи с уходом с рынка более дорогостоящего предложения.

«Рынок складской недвижимости демонстрирует нетипичную динамику: несмотря на рост объёма ввода качественных площадей и рост уровня вакантности, арендные ставки сохраняют устойчивость с минимальной нисходящей коррекцией. Сохраняющееся инфляционное давление в сочетании с высокой стоимостью заёмного финансирования и растущими операционными расходами формирует для собственников предельный минимум ставки, которому они вынуждены придерживаться даже в условиях выравнивания баланса спроса и предложения», – комментирует Илья Янеев, заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.

Nikoliers – российская консалтинговая компания полного цикла в сегменте коммерческой и жилой недвижимости. В России компания начала деятельность в 1994 году в качестве представительства международного бренда Colliers. С 21 апреля 2022 года работает под брендом Nikoliers. Сегодня в офисах Nikoliers в Москве, Санкт-Петербурге и обособленных подразделениях работает свыше 600 сотрудников.

График предоставлен компанией Nikoliers.