Доля e-commerce в объёме сделок со складской недвижимостью в Московском регионе снизилась до 34%

По итогам девяти месяцев 2025 года в Московском регионе объём сделок со складской недвижимостью классов A и B составил 947 тыс. кв. м, что в 2,5 раза ниже показателя аналогичного периода прошлого года, сообщает консалтинговая компания NF Group.

При этом структура спроса изменилась: доля e-commerce сократилась до 34% (против 65% годом ранее), тогда как производственные компании увеличили своё присутствие до 30%. На сделки спекулятивной аренды пришлось 88% совокупного объёма поглощения. На проекты формата build-to-suit – в аренде и продаже – по 5% объёма поглощения соответственно.

По словам партнёра NF Group Константина Фомиченко, снижение доли e-commerce в структуре сделок с 65% до 34% не означает спада: этот сегмент по-прежнему остаётся важнейшим игроком рынка. «Мы наблюдаем не сокращение активности, а перераспределение структуры спроса: доля онлайн-ретейла стабилизируется после нескольких лет экспансии, в то время как производственные компании формируют новую волну устойчивого спроса. Это признак зрелости рынка, где ключевыми становятся долгосрочные арендаторы и прогнозируемая загрузка».

Общий объём качественной складской недвижимости в регионе по итогам девяти месяцев достиг 26,8 млн кв. м. На фоне активного строительства доля спекулятивных проектов в объеме ввода по итогам 2025 года может составить 46% (+17 п. п. к 2024 году), доля build-to-suit – 35%, а проектов собственного строительства – 19%. Девелоперы продолжают активно реализовывать новые проекты: за январь-сентябрь 2025 года введено 874 тыс. кв. м, что в 1,9 раза превышает показатель аналогичного периода прошлого года. До конца 2025 года ожидается ввод ещё около 1,8–1,9 млн кв. м, что позволит достичь рекордного объёма ввода – 2,7 млн кв. м.

Увеличение объёмов спекулятивного строительства привело к росту доли свободных площадей до 3% (включая 2,1% прямой вакантности и 0,9% субаренды), что на 2,3 п. п. больше показателя начала года.

По прогнозам NF Group, в 2026 году рынок складской недвижимости Московского региона перейдёт к фазе устойчивого восстановления деловой активности. Доля e-commerce в структуре спроса сохранится на уровне 40–50%, при этом производственные и дистрибьюторские компании продолжат укреплять свои позиции. Такая структура спроса позволит сохранить баланс между краткосрочными и долгосрочными арендаторами и будет способствовать стабилизации арендных ставок.

Средневзвешенная ставка аренды сухих складов класса A по итогам III квартала 2025 года составила 11 620 руб./кв. м в год (без учёта НДС и OPEX), зафиксировав умеренную коррекцию после продолжительного периода роста. За квартал показатель снизился на 5%. Текущие значения соответствуют уровню предложения, однако на практике рынок всё чаще фиксирует торг в пределах 5–10%. С учётом высокой доли незаконтрактованных спекулятивных проектов, запланированных к вводу до конца года, ожидается дальнейшая корректировка ставок. По оценке NF Group, к концу 2025 года средневзвешенная ставка аренды может снизиться до 11–11,5 тыс. руб./кв. м в год (без учёта НДС и OPEX).

NF Group – один из крупнейших игроков на рынке коммерческой и элитной жилой недвижимости. В настоящее время в группу компаний входят офисы в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, подразделение по управлению коммерческой недвижимостью по всей России (NF PM) и представительство в Дубае (NF Group Middle East). NF Group широко представлена на Ближнем Востоке, в Турции, Таиланде, Бали, ведёт проекты консалтинга в странах СНГ.

График предоставлен компанией NF Group.