Спрос на складскую недвижимость в России в 2025 году составит около трёх млн кв. м

По данным Nikoliers, спрос на складские площади в России по итогам трёх кварталов 2025 года составил 2,3 млн кв. м, что в 1,7 раз меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Как сообщает компания, по итогам 2025 года суммарный объём спроса ожидается на уровне трёх миллионов квадратных метров, что уступает показателям 2024 и 2023 годов на 43% (5,3 млн кв. м) и на 53% (6,4 млн кв. м) соответственно, но при этом остаётся выше доковидных значений.

Основными причинами снижения спроса являются приостановка региональной экспансии маркетплейсов – главного драйвера спроса – на фоне экономической обстановки и снижение количества заключаемых сделок BTS-аренды. По прогнозам Nikoliers, в 2026 году сохранится сдержанный уровень спроса, однако выше текущего года – до 3,8–4 млн кв. м, что обусловлено более приятным экономическим и отраслевым климатом рынка.

Наиболее существенно спрос сократился в регионах: объём заключённых сделок за три квартала составил 622 тыс. кв. м. В связи с приостановкой региональной экспансии маркетплейсов на фоне экономической обстановки объём спроса сжался относительно I–III кварталов 2023 и 2024 годов в два раза, что сопоставимо с поведением игроков, наблюдавшимся в последний раз в 2022 году. Ожидается, что в 2025 году объём спроса составит 950 тыс. кв. м, что в 2,2 раза меньше, чем в 2024 году. Отраслями-лидерами в структуре сделок за три квартала стали ретейл (56%), онлайн-ретейл (32%) и логистика (7%). По структуре спроса преобладают аренда (73%) и BTS-аренда (18%).

На рынке Московского региона по итогам девяти месяцев 2025 года объём реализованного спроса уменьшился в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и зафиксировался на отметке в 1 469 тыс. кв. м. По оценке Nikoliers, ключевой причиной спада стало снижение количества заключённых крупных сделок BTS-аренды – их доля в распределении сделок составила всего 2%, тогда как год назад она составляла 41%. Ключевые драйверы спроса последних лет точечно закрывают свои потребности, арендуя качественные спекулятивные помещения в наиболее привлекательных локациях. В структуре сделок по отраслям по итогам трёх кварталов лидером стал онлайн-ретейл (37%), на втором месте – производство и логистика (по 18%), на третьем – ретейл (14%). По структуре спроса преобладают сделки аренды (80%) и BTS-продажи (14%).

Совокупный объём спроса в Санкт-Петербурге за три квартала составил 209 тыс. кв. м, что в 1,4 и 2,5 раза ниже показателей аналогичного периода 2021 и 2024 годов соответственно. В отраслевой структуре спроса доминируют производственные компании, сформировавшие 41% от общего объёма заключённых сделок аренды и продажи на рынке.

Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Nikoliers: «В условиях ожидаемого замедления потребительской активности и сокращения товарооборота ключевые игроки торговли и логистики вынуждены пересматривать свои стратегии развития в сторону консолидации существующих мощностей и, в ряде случаев, отказа от новых масштабных проектов. Эта тенденция усугубляется сохраняющейся дороговизной заёмного финансирования, которая ограничивает возможности как девелоперов по реализации новых проектов, так и компаний-арендаторов по инвестициям в расширение своей операционной деятельности. В результате рынок вступает в фазу ценовой коррекции, когда рост вакантности и усиление конкуренции вынуждают собственников идти на уступки в арендных ставках и условиях договоров».

На фоне снижения деловой активности и сокращения темпов поглощения складских площадей объёмы ввода остаются высокими, что приводит к увеличению уровня вакантности по всей стране. За январь-сентябрь 2025 года в России введено в эксплуатацию 4,4 млн кв. м складских площадей, что сопоставимо с годовым показателем 2024 года. По итогам года ожидается 7,7 млн кв. м, что станет абсолютным рекордом за всю историю рынка. На конец III квартала 2025 года доля вакантных площадей по всей России составила 2,5%, что на 1,5 п. п. выше значения, зафиксированного в конце 2024 года. К концу года уровень вакансии может перешагнуть отметку в 3%.

По объёму вводимых площадей в стране лидирует региональный рынок (без учёта Москвы и Санкт-Петербурга), здесь за девять месяцев введено в эксплуатацию более 2,7 млн кв. м качественных складских объектов, из которых 60% – распределительные центры WB, Ozon и X5 Group. Всего же в 2025 году здесь планируется ввести 4,4 млн кв. м, что в два раза больше, чем в 2024 году.

Среди городов-лидеров по вводу в эксплуатацию на первом месте Воронеж – 291,3 тыс. кв. м, на втором месте Екатеринбург – 232,1 тыс. кв. м, замыкает тройку Краснодар – 230,7 тыс. кв. м. Лидером по текущему строительству стала Казань – 317,9 тыс. кв. м, на втором месте Ярославль с показателем в 195 тыс. кв м, на третьем – Краснодар, где в ходе строительства находятся 185 тыс. кв. м. В то же время в Московском регионе за девять месяцев введено в эксплуатацию 1,2 млн кв. м качественных складских помещений, что составляет 44% от рекордного годового прогноза в 2,7 млн кв. м. Для сравнения: за весь 2024 год ввели 1,6 млн кв. м, в 2023 году – 1,7 кв. м. Значительная часть ввода – 65% – приходится на спекулятивные проекты.

Nikoliers – российская консалтинговая компания полного цикла в сегменте коммерческой и жилой недвижимости. В России компания начала деятельность в 1994 году в качестве представительства международного бренда Colliers. С 21 апреля 2022 года работает под брендом Nikoliers. Сегодня в офисах Nikoliers в Москве, Санкт-Петербурге и обособленных подразделениях работает свыше 600 сотрудников.

График предоставлен компанией Nikoliers.