Четверть рынка торговой недвижимости Московского региона приходится на малоформатные торговые центры

Международная консалтинговая компания Nikoliers проанализировала сегмент малоформатных торговых центров, которые составляют основу ввода торговой недвижимости в Московском регионе в последнее время.

Как сообщает компания, рынок торговой недвижимости Московского региона переживает трансформацию – как с точки зрения объёма нового предложения, так и по размеру объектов. С 2022 года по текущий период от 40 до 100% нового строительства приходилось на малоформатные торговые центры.

Последние три года девелоперская активность была на рекордно низком уровне: объём нового строительства не превышал 250 тыс. кв. м в год, а средний размер вводимых объектов сократился до 14 тыс. кв. м. В 2026 году, по оценкам аналитиков Nikoliers, этот тренд сохранится: объём ввода в эксплуатацию ожидается на уровне 93 тыс. кв. м (в 2,7 раза ниже, чем в 2025 г.), а средний размер вводимого торгового центра сократится до 11 тыс. кв. м. Новое предложение будет пополняться за счёт районных и окружных торговых центров. Исключение – 2027 год, на который заявлено 512 тыс. кв. м площадей, что является максимальным показателем с 2017 года. Такой объём ввода объясняется запланированным запуском ряда объектов большой площади, среди которых один из крупнейших за всю историю наблюдений – МФК «Олимпийский» от ГК «Киевская площадь».

Если посмотреть на структуру нового предложения в 2026–2027 годах, доля отдельно стоящих торговых центров классического формата не превысит 27%. Основной объём нового предложения составят торговые центры в составе ТПУ – 46%, также 14% придётся на ТЦ в составе жилых комплексов и 13% площадей – на торговые галереи в составе МФК.

Такая структура отражает стремление девелоперов диверсифицировать риски и создавать многофункциональные пространства, которые сочетают различные форматы и потоки посетителей. Рост доли проектов в составе жилых комплексов, в свою очередь, связан с требованиями к застройщикам обеспечивать жилые районы определённым объёмом социальной и коммерческой инфраструктуры, включая помещения для ретейла и услуг.

Николай Казанский, управляющий партнёр Nikoliers: «В настоящий момент мы наблюдаем сдержанные объёмы девелопмента в сегменте торговой недвижимости – на смену крупным проектам, которые активно строились в период 2005–2015 годов, пришли малоформатные торговые центры. Потребность в масштабном строительстве на текущий момент практически исчерпана, и на рынок выходят только единичные крупные проекты. С 2021 по 2025 год в России введено всего 7 ТЦ с GLA более 50 тыс. кв. м, при этом в Москве – всего два. Тренд на развитие малоформатных торговых центров шаговой доступности в Москве, который наблюдается с 2022 года, стимулируется программой МПТ (мест приложения труда), а также изменением модели потребления под влиянием онлайн-торговли. Одновременно растёт доля многофункциональных комплексов, позволяющих оптимизировать экономику проектов и сокращать сроки окупаемости. В ближайшей перспективе мы будем наблюдать точечный новый девелопмент и обновление уже существующих проектов (на текущий момент порядка 43% объектов в Москве нуждаются в актуализации)».

По данным Nikoliers по состоянию на конец 2025 года, доля малоформатных торговых центров (GLA <20 тыс. кв. м) в общем объёме качественного предложения в Московском регионе уже составляет 24%, или 202 объекта. Малоформатные объекты занимают важное положение на рынке, представляя оптимальное предложение для повседневного спроса. С одной стороны, эти объекты достаточно вместительны для формирования разнообразного торгового предложения, с другой – сохраняют камерность и удобную навигацию, характерные для объектов меньшего масштаба.

С 2022 года существенной трансформации подвергся и пул якорных арендаторов малоформатных торговых центров. Рынок столкнулся с сокращением присутствия традиционных ретейл-якорей – магазинов спортивных товаров и детских универмагов, чья доля значительно уменьшилась.

Например, за последние три года в структуре районных ТЦ (GLA <10 тыс. кв. м) наибольший прирост занимаемых площадей отмечается у профилей «Фитнес» и «Общественное питание» (17% и 15% соответственно). При этом продукты сохраняют роль якорного арендатора и находятся на уровне 15%, а площади арендаторов сегментов «товары для дома» и «мода» сокращаются и находятся на уровне 3%.

В окружных проектах (GLA 10–20 тыс. кв. м) доля модного ретейла остаётся на уровне 11%, но по-прежнему значительно ниже, чем в крупноформатных торговых центрах, где категория занимает около 30–40% площадей. Также отмечается сокращение доли операторов категории «товары для детей» и БТиЭ с 8% до 6%.

Представленность иностранных брендов в малоформатных торговых центрах всегда была на низком уровне. В рассматриваемых торговых центрах доля российских брендов за два года выросла на 4 п. п. и по состоянию на конец 2025 года и составила 97%.

Примечательно, что на фоне общего снижения присутствия иностранных игроков выросла доля брендов из Китая, Турции и Польши (на 28 п. п., 6 п. п. и 2 п. п. соответственно). Однако в абсолютных цифрах их количество не изменилось, рост носит исключительно относительный характер и связан с уходом других международных операторов с российского рынка.

В то же время сократились доли итальянских и немецких брендов (на 11 п. п. и 14 п. п.), что связано с точечными закрытиями магазинов (например, Gipfel и Medi). Сокращение доли брендов из США на 1 п. п. связано с уходом нескольких модных брендов и операторов питания (Starbucks, KFC и Dunkin Donuts).

Вакантность в малоформатных торговых центрах на конец 2025 года составляла 6,4% (без учёта проектов ADG*), что практически в два раза выше уровня конца 2024 года. Это связано с высокой представленностью торговых центров данного формата в объёме нового строительства, которые, как правило, открываются с достаточно высокой вакансией. При этом, несмотря на рост вакантности, показатель всё равно остаётся ниже среднерыночного уровня по Москве – 6,6%.

Данная динамика подтверждает повышенную устойчивость формата в условиях кризиса, обусловленную спецификой арендного микса. Как правило, в таких ТЦ почти не представлены международные бренды и ограниченно представлены модные операторы. Основу пула арендаторов формируют операторы повседневного спроса: продуктовый ретейл, аптеки, услуги, салоны сотовой связи и другие предприятия, чья бизнес-модель менее подвержена экономическим колебаниям.

Анна Никандрова, партнёр Nikoliers: «В сложившихся условиях для создания сбалансированного торгового предложения девелоперы вынуждены постоянно изучать потребительское поведение и искать новые сегменты арендаторов. Наблюдается переориентация на операторов, в меньшей степени чувствительных к развитию онлайн и закрывающих потребность в ежедневных покупках. В качестве новых точек притяжения всё чаще выступают фитнес-центры и заведения общественного питания. Дополнительным испытанием для девелоперов становится предоставление высокого качества даже в малоформатном торговом центре с одновременным контролем издержек. Доля малоформатных ТЦ в общем объёме торговых площадей Москвы составляет около четверти, и их значение для развития комфортной городской среды постепенно возрастает. Формирование торговой инфраструктуры сегодня – это не просто коммерческий проект, а важный элемент комплексного развития территорий».

*ADG group – девелопер, флагманским проектом которого выступает сеть районных центров «Место встречи», созданная путём реконструкции бывших кинотеатров.

Nikoliers – российская консалтинговая компания полного цикла в сегменте коммерческой и жилой недвижимости. В России компания начала деятельность в 1994 году в качестве представительства международного бренда Colliers. С 21 апреля 2022 года работает под брендом Nikoliers. Сегодня в офисах Nikoliers в Москве, Санкт-Петербурге и обособленных подразделениях работает свыше 600 сотрудников.