Объём коммерческих площадей в «Москва-Сити» вырастет на 40% к 2030 году

К 2030 году совокупный объём торговых и сервисных площадей в новых проектах делового центра «Москва-Сити» увеличится на 13,2–17,2 тыс. кв. м в зависимости от сценария вывода крупных готовых объектов, сообщает компания Sezar Group.

По мнению Павла Иншакова, коммерческого директора департамента коммерческой недвижимости «Сезар Про» компании Sezar Group, этот прирост обеспечит увеличение инфраструктурного ретейла в кластере на 30–38% и знаменует переход к концепции «Сити 2.0». На этом этапе главным фактором ликвидности коммерческих зон становится не объём квадратных метров, а качество инженерных решений и продуманные модели интеграции торговли в офисную среду.

Согласно данным Евгения Рапопорта, руководителя департамента коммерческой недвижимости Whitewill, до 2032 года в «Большом Сити» заявлен к вводу масштабный объём офисных площадей – около 538 тыс. кв. м в шести новых комплексах. Значительная часть строящихся объектов предусматривает собственную коммерческую инфраструктуру. В их числе – стилобатная галерея One Tower (около 5 тыс. кв. м), деловые площади в составе транспортно-пересадочного узла Top Tower (около 4 тыс. кв. м), торговая галерея и панорамный ресторан в МФК «Сезар Тауэр» (1,7 тыс. кв. м), а также МФК «Сити 4», предлагающий почти 2,5 тыс. кв. м сервисных пространств.

Влияние нового предложения на конъюнктуру рынка эксперты разделяют на два сценария. Согласно базовому прогнозу (без учёта коммерческих площадей комплекса Moscow Towers), новое предложение будет поглощаться органически, а вакантность в ретейл-сегменте к 2027 году вырастет со сверхнизких текущих значений до сбалансированных 7–9%. Альтернативный сценарий учитывает потенциальный выход на открытый рынок ретейл-галереи Moscow Towers (около 4 тыс. кв. м): если объект будет реализован поэтапно через инвестиционный фонд, это временно увеличит вакантность коммерческих площадей в «Сити» до 12–15% и скорректирует ставки аренды на 10–15%, однако в случае приобретения комплекса единым лотом крупным конечным пользователем эти площади останутся закрытыми и не повлияют на открытый рынок.

По данным Whitewill, несмотря на структурные изменения предложения, покупательский спрос в «Москва-Сити» демонстрирует высокую стабильность. Наиболее устойчивым сегментом в локации остаётся общепит, на долю которого приходится около 35% всех коммерческих площадей, причём до 65% дневной выручки ресторанам обеспечивает именно офисный трафик. Около 20% коммерческого наполнения башен занимают фитнес- и велнес-пространства, а 10% приходится на сервисы повседневного назначения.

При этом качественно разместить операторов удаётся далеко не всегда. Ключевой проблемой башен первой волны в «Сити» остаётся техническое несоответствие помещений современным технологическим стандартам бизнеса. Отсутствие готовых инженерных условий под общепит и сложные сервисы – дефицит электрической мощности, вентиляционных каналов и мокрых точек – вынуждает арендаторов увеличивать капитальные затраты (CAPEX) на запуск на 30–50%.

«Эпоха, когда ретейл в небоскрёбах проектировался по остаточному принципу, завершена. В рамках концепции «Сити 2.0» коммерческие площади изначально создаются под конкретные сценарии жизни резидентов, а арендаторы выбирают объекты, предлагающие комбинацию отдельного входа, панорамных видов и полной инженерной готовности. В наших проектах мы закладываем эти параметры ещё на этапе чертежей, что снижает стартовые издержки бизнеса, защищает собственника от ротации операторов и фиксирует высокую капитализацию коммерческих метров на десятилетия вперёд», – отметил Павел Иншаков.

Именно этот подход реализован в строящемся МФК «Сезар Тауэр». Под торговую галерею в 249-метровом небоскрёбе отведены первые два этажа, а на 51-м и 52-м уровнях разместится панорамный ресторан под стеклянным куполом с живописными видами на Москву-реку. Проект создаётся в исключительно деловом формате без апартаментов, что гарантирует резидентам приватность и отсутствие хаотичных туристских потоков.

Аналогичные принципы применены в МФК «Сити 4», который предлагает востребованный бизнесом камерный формат офисного комплекса высотой 18 этажей. Коммерческая инфраструктура здесь ориентирована на повседневные сервисы для резидентов, а ключевыми преимуществами объекта выступают прямые виды на водоём с первых этажей, собственный благоустроенный двор и подземный переход по принципу «сухие ноги» к транспортному ядру ММДЦ и ТРЦ «Афимолл».