В 2024 году объем ввода складской недвижимости в России может достичь исторического максимума

По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, на 2024 год заявлено к вводу в эксплуатацию более 4,5 млн кв. м складской недвижимости в России.

Как говорится в сообщении компании, показатель может поставить сразу несколько рекордов: во-первых, это наивысшее значение объема ввода в стране за всю историю рынка, во-вторых, индикатор регионов (исключая Санкт-Петербург) впервые превысит годовой объем ввода в Москве.

В 2024 году объем ввода складских комплексов в регионах страны (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) прогнозируется на уровне 2,214 млн кв. м, таким образом впервые превысив аналогичный индикатор в столице, где ожидается к вводу 1,897 млн кв. м. В Санкт-Петербургской агломерации девелоперы планируют ввести около 440 тыс. кв. м. Таким образом, если все складские объекты будут реализованы в заявленные сроки, объем ввода в регионах может сформировать 49% от суммарного объема ввода в России в следующем году.

На протяжении последних лет компании из сферы электронной коммерции и классического ритейла занимаются активной экспансией по всей стране. Ожидаемый пиковый показатель ввода на уровне 2,2 млн кв. м в регионах, прежде всего, связан с запланированным завершением строительства ряда распределительных центров Ozon и Wildberries. На сегодняшний день онлайн-ритейлеры являются ключевыми драйверами рынка — совокупный размер действующих и будущих складских мощностей маркетплейсов по всей стране составляет более 11,6 млн кв. м.

В том числе, растет спрос на складскую недвижимость в городах с населением менее миллиона человек. По данным Nikoliers, в 2023 году около 40% от общего объема спроса на региональном рынке складской недвижимости (или 900 тыс. кв. м) пришлось именно на такие города. Крупнейшие игроки рынка электронной коммерции стремятся охватить более широкую аудиторию и оптимизировать логистические процессы в регионах. Активное расширение сети логистических хабов со стороны маркетплейсов создает высокую потребность в высококачественных складских помещениях в данных областях.

Однако объем свободных складских площадей находится на крайне низком уровне. По итогам 2023 года уровень вакантности в регионах сократился на 1,2 п.п. – до 1,7%. На региональном рынке наблюдается крайняя нехватка готовых вакантных складских помещений класса А, и основной объем свободных площадей сосредоточен в менее качественных объектах класса B/B+.

Дефицит доступных складских комплексов закономерно приведет к дальнейшему росту ставок. Если в 2023 году средневзвешенная ставка аренды (без ОРЕХ и НДС) выросла на 35% и зафиксировалась на уровне 6 тыс. руб./кв. м/год, в 2024 году показатель может увеличиться до 6 500-7 тыс. руб./кв. м/год.

«Склады следуют за развитием онлайн- и классического ритейла. Сетевые магазины, распределительные и фулфилмент-центры, в свою очередь, двигаются в сторону центров потребления. Охватив крупнейшие города-миллионники, локомотивы рынка активно выходят в города с меньшим населением и в восточную часть России, − комментирует Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers. – В ближайшее время дефицит складских мощностей в ключевых региональных логистических хабах сохранится. Объем ввода спекулятивных помещений пока не успевает за растущим спросом. Однако в перспективе мы ожидаем планомерное изменение ситуации. С постепенным вводом новых фулфилмент- и распределительных центров часть спекулятивных площадей, которые маркетплейсы занимают сейчас, может постепенно выйти на рынок аренды. В то же время, модель сделок built-to-suit по-прежнему актуальна для онлайн- и офлайн-ритейлеров, поскольку обеспечивает компании помещениями, полностью соответствующими их требованиям и запросам».