| Ресторация |
+7 965 357 95 50  Подписаться на рассылку |
Knight Frank: Общепит вытесняет других операторов стрит-ритейла Москвы
2018-12-14 09:41:25
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подготовили предварительные итоги 2018 года и прогноз на 2019 год на рынке стрит-ритейла Москвы.
К наиболее интересным трендам относится снижение вакантных площадей в помещениях стрит-ритейла по всем направлениям: максимальное сокращение на 4,9% отмечено на Садовом кольце, где доля вакантных помещений составила на данный момент 11,9% против 16,8% в 2017 году, при этом доля вакансии на пешеходных улицах внутри Садового кольца сократилась на 4 п.п. до 1,9%.
По итогам 2018 года доля вакантных площадей в помещениях street retail, расположенных на пяти крупнейших проспектах (Ленинский, Мира, Кутузовский, Комсомольский и Ленинградский), достигла 13,4% от общего объема торговой недвижимости на этих улицах. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года вакансия упала 2,9 п. п. Лидером по объему вакантных площадей среди данных магистралей по-прежнему остается Кутузовский проспект. Объем вакансии на нем в 2018 году составил 25,5%, сократившись за год на 1,9 п. п. Наименьшая доля вакантных площадей зафиксирована на Комсомольском и Ленинском проспектах (9,1% и 9,6%, соответственно).
По словам директора направления стрит-ритейл KnightFrank Виктории Камлюк, после отмены в 2015 году парковки люксовые арендаторы стали покидать Кутузовский проспект. «Мы ожидали, что постепенно сюда переедут другие бизнесы и профиль улицы изменится. Но за прошедший год этого не произошло. Кутузовский проспект покинули заведения общественного питания («Кофе Хауз» и PESHI), автосалон Porsche, а также продуктовые магазины сети «Перекресток». Всего сейчас пустует порядка 12,6 тыс. кв. м площадей формата street retail. Взамен ушедшим операторам открылось несколько продуктовых магазинов («Вкус Вилл», «Магнолия», «МясновЪ», «ABDaily»), «Мосхозторг», а также ресторан «Рыбный порт».
«Потенциально Кутузовский проспект мог быть интересен продуктовым супермаркетам (сторона улицы по ходу движения автомобилей в область), ресторанам и банкам (сторона улицы по ходу движения автомобилей в центр). Но данная магистраль конкурирует по размеру арендных ставок с Садовым кольцом и спальными районами – и арендаторы предпочитают размещаться там. Однако ситуацию на Кутузовском проспекте может улучшить открытие метро «Дорогомиловская», запланированное в 2020 году. Пока же из-за отсутствия метро и парковки арендаторам приходится рассчитывать на клиентов, проживающих в этом районе», – отмечает Виктория Камлюк.
Из-за высокой вакансии верхний диапазон ставок аренды на Кутузовском проспекте упал на 12% и составил 75 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Структура московских магистралей по профилю может меняться. На Комсомольском и Ленинском проспектах четверть всего предложения (20,6%) занимают магазины профиля «товары для дома» (интерьерные и мебельные салоны, магазины отделочных материалов и пр.). На Проспекте Мира и Ленинградском проспекте максимальную долю площадей арендуют заведения общественного питания (17%– рестораны, кафе, кофейни, фаст-фуд и пр.), а доля магазинов товаров для дома составляет всего 8%.
Операторы общественного питания наиболее активны в отношении помещений, расположенных на пешеходных и транспортно-пешеходных коридора хгорода, и занимают наибольшую долю в структуре спроса – 54,6% и 37,6% соответственно. Стоит отметить, что операторы кафе и ресторанов более тяготеют к Камергерскому переулку (85% площадей от общего предложения улицы приходится на операторов общественного питания), Климентовскому переулку (75%), улицам Арбат (72%), Никольской (59%), Б. Дмитровка (52%) и Пятницкой (51%). При этом на магистралях доля торговых заведений данного профиля существенно ниже – 12,8%.
На текущий момент общий объем вакансии в торговых помещениях стрит-ритейла города составляет более 37,4 тыс. кв. м, что в целом соответствует размерам крупного торгового центра.
К одному из ключевых трендов относиться уменьшение средней площади помещений в предложении: с 196,6 кв. м в 2018 году против 199,4 в 2017 году.
Тенденция сокращения арендуемых площадей обусловлена прежде всего спросом со стороны рынка, а именно операторов, стремящихся быть ближе к потребителю. Меньший формат позволяет ритейлеру войти в большее количество объектов, тогда как большая площадь арендуемого помещения сокращает количество предложений. Кроме того, в новом предложении помещений стрит-ритейла, девелоперы с целью более быстрого возврата инвестиций, проектируют коммерческие площади с превалирующим количеством небольших помещений, ставка на которые гораздо выше в сравнении с крупноформатными площадями. Особенно это характерно для объектов, расположенных в центре города.
Минимальный размер ставок в 2018 году не изменился и составил 30 тыс. руб. за 1 кв. м в год на рассмотренных улицах. Изменения в сторону уменьшения нижней границы зафиксированы на Тверской (с 60 до 45 тысяч руб. /кв.м.), Новом Арбате (с 60 до 40 тысяч руб./кв.м.), на Мясницкой (с 55 до 45 тысяч руб./кв.м). Увеличение нижнего порога на Пятницкой – с 30 до 36 тыс. руб./кв.м.
Ставки аренды на Кузнецком мосту – расширение коридора – снижение нижней границы с 70 до 65 тыс.кв. м и увеличение верхней с 200 до 220 тыс.руб./кв.м.
Снижение верхней границы ставки аренды в большинстве ключевых торговых коридорах города – на 8% - 20%, в зависимости от улицы (см. таблицу).
На пешеходных улицах внутри Бульварного кольца в годовой динамике вырос диапазон ставок аренды на 11%-29%, что в значительной мере обусловлено влиянием программы «Моя улица», в частности увеличением площади пешеходных зон, благоустройством прогулочных дорожек и зон рекреации.
Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейл компании KnightFrank, отметила: «Более 40% площадей формата стрит-ритейл внутри Садового кольца приходится на заведения общественного питания. Также мы отмечаем активный спрос со стороны операторов общественного питания, продуктовых ритейлеров небольшого формата, fashion-операторов. Рост доли заведений общественного питания, продуктовых магазинов, услуг на 22%».
Реализуемый план городских властей по созданию комфортной городской среды для пешеходов и минимизации автомобильного трафика в обновляемых локациях города окажет влияние на дальнейший рост пешеходных потоков. Ожидаемый прирост трафика на обновляемых улицах до 10% ежегодно. В связи с чем в ближайшей перспективе ожидается, что доля операторов общественного питания в формате street retail будет увеличиваться, а fashion-операторы будут постепенно сокращать свое присутствие. В ближайшее время общепит нарастит свою долю с 40,8% на 5-7%.
Свободные площади транспортных магистралей постепенно будут сокращаться. Вакантные площади займут ориентированные на потребителей, проживающих в ближайшей доступности, операторы – продукты питания, банки и сервисные услуги. Самое ожидаемое сокращение вакансии на Кутузовском проспекте в ближайшее время прогнозируется после открытия ст. метро «Дорогомиловская».
Анализ показателей эффективности программы «Моя улица» с момента запуска в 2015 году по настоящее время дал следующий результат: значительно увеличена протяженность благоустроенных улиц в 10 раз с 2,5 тыс.м до 25 тыс. м, что благотворно сказалось на трафике – количество пешеходов выросло на 23%.
Параллельно с этим идет преобразование профиля улиц, что выражено в увеличении доли заведений общественного питания, продуктовых магазинов, услуг на 22% При этом также заметна переориентация на массовый сегмент, с целью привлечения более широкой аудитории пешеходов. Благодаря этим тенденциям заметно снизилась вакансия с 5,9% до 1,9% и получили толчок для роста ставки аренды – диапазон увеличения 11-29%.
Программа была рассчитана 2015-2018 гг., однако получила свое продолжение до 2020 года. Следующий этап – благоустройство спальных районов Москвы, что несомненно обеспечит положительную динамику для объектов стрит-ритейла в отдаленных от центра столицы локациях.
Международная консалтинговая компания Knight Frank была основана в Лондоне в 1896 году и является одним из лидеров мирового рынка коммерческой и жилой недвижимости. На сегодняшний день Knight Frank, совместно со своим стратегическим североамериканским партнером, компанией Newmark Grubb Knight Frank, насчитывает 523 офиса в 60 странах мира. Более 18 170 сотрудников компании сопровождают сделки с объектами недвижимости, оказывая агентские и консалтинговые услуги частным и корпоративным инвесторам, арендаторам, девелоперам и другим игрокам рынка. С 1996 года компания предоставляет полный комплекс агентских и консалтинговых услуг на рынке недвижимости России.
| Все новости |
