В объёме нового строительства ТЦ в Москве растёт доля непрофильных девелоперов

К 2030 году доля непрофильных девелоперов в объёме нового строительства торговых центров в Московском регионе приблизится к 70%, сообщает компания Nikoliers.

В настоящий момент в условиях исчерпания потенциала масштабного строительства крупных ТЦ, активно развивавшегося профессиональными девелоперами на протяжении 2000–2015 гг., ключевыми драйверами ввода новых торговых площадей в Москве становятся непрофильные игроки, прежде всего девелоперы жилой недвижимости. Согласно прогнозу на период 2026–2030 гг., доля непрофильных девелоперов в структуре нового строительства торговых центров Москвы достигнет 68%. В количественном выражении профильные девелоперы заявляют о реализации трёх проектов до конца 2030 года, тогда как непрофильные – 19 проектов.

Динамика роста непрофильного девелопмента в сегменте торговой недвижимости демонстрирует устойчивую положительную тенденцию. До 2000 года, в самом начале становления профессионального рынка торговой недвижимости, объём качественного предложения составлял всего семь проектов общей площадью 139,3 тыс. кв. м, среди которых ГУМ, «Охотный ряд», «Смоленский пассаж», ТРЦ «Семёновский». Период активного развития крупных форматов пришёлся на 2000–2015 гг., и в этот период появились проекты, которые стали строиться профильными девелоперами (компаниями, специализирующимися на девелопменте торговой недвижимости, портфель которых имеет несколько крупных проектов) Именно в этот период активно развивали свои проекты такие девелоперы, как Ikea («Мега»), ГК «Ташир» (сеть ТРЦ «РИО»), Crocus Group («Крокус Сити Молл» и Vegas), «РосЕвроДевелопмент» (в настоящее время — Malltech, сеть ТРЦ «Планета»), Enka (сеть Капитолий», «Каширская плаза», «Кунцево Плаза»), ГК «Киевская площадь» (ТЦ «Европейский», «Фуд Сити») и другие. В 2000–2015 гг. объём ввода торговых центров составил 4,9 млн кв. м, из которых 78% построено профильными девелоперами, в 2016–2019 гг. общий объём ввода снизился до 870 тыс. кв. м, из которых 73% построено профильными девелоперами.

Ключевой перелом наступил в последние годы: в 2020–2025 гг. на долю непрофильных девелоперов пришлось уже 40% введённых площадей (465,1 тыс. кв. м из 1,15 млн кв. м).

«Рост непрофильного девелопмента связан с тем, что в связи с кризисными периодами в первую очередь достраивались те крупные проекты, которые были уже запущены, проекты на этапе концепции были отложены. Одновременно с этим малоформатные ТЦ имели возможности и экономические предпосылки для развития: их реализацией занимались как профильные, так и непрофильные девелоперы благодаря программам МПТ и КРТ. При этом профильные игроки, специализирующиеся на торговой недвижимости, столкнувшись с рядом сложностей, вызванных как неблагоприятной на тот момент экономической ситуацией, отсутствием роста арендных ставок, развитием онлайна* и ростом себестоимости строительства, с одной стороны – не получили льгот, с другой стороны – весь свой ресурс тратили на решение сложностей в текущих проектах, что привело к сокращению нового девелопмента с их стороны», – комментирует Николай Казанский, управляющий партнёр Nikoliers.

Объём ввода торговых центров в Московском регионе с 2000 года

Рост доли непрофильных девелоперов в сегменте торговой недвижимости объясняется комплексом факторов:

1. Программа масштабных инвестиционных проектов (МПТ). Городские меры поддержки стимулируют инвесторов включать коммерческие и социальные объекты в структуру жилой и смешанной застройки.
2. Требования к жилым застройщикам. При комплексном освоении территорий девелоперы обязаны обеспечивать новые кварталы определённым объёмом коммерческой инфраструктуры, включая встроенно-пристроенные помещения и отдельно стоящие торговые центры.
3. Диверсификация бизнеса. Строительство многофункциональных комплексов позволяет распределять инвестиционные риски между разными форматами недвижимости и создавать проекты с несколькими источниками дохода.

Основных непрофильных девелоперов, представленных на московском рынке торговой недвижимости, условно можно разделить на три группы:

• Жилищные застройщики – ГК «ПИК» (ТЦ «Солнечный», ТРЦ «Ома»), Forma (МФК Лейкс»), «Самолёт» (проекты в составе ЖК «Остафьево» и МФК «Алхимово»), ГК «А101» (ТЦ «Сиеста» в составе ЖК «Испанские кварталы», торговая галерея в составе МФК «Прокшино»), Level Group (ТЦ в составе ЖК «Причальный»), «Донстрой» (ТЦ The DOM) и другие.
• Инфраструктурные инвесторы – «Бизнес-инвестиции» (проект «Порт Савеловск»), ТПУ «Лухмановская 2» (ТЦ в составе транспортно-пересадочного узла).
• Девелоперы смешанных форматов – MR Group (ТЦ «Водный», МФК Discovery, ТРЦ «Фили Град»), ГК «Регионы» с проектом «Остров мечты», сочетающим парк развлечений и крупную торговую галерею.

До конца 2030 года профильные девелоперы заявили о реализации трёх проектов. Крупнейшим профильным девелопером на текущий момент выступает ГК «Киевская площадь», которая в этот период реализует сразу два проекта – МФК «Олимпийский» (GLA более 100 тыс. кв. м), один из крупнейших объектов за всю историю наблюдений, и МФК «Венеция». Также Immochan Development реализует вторую очередь ТЦ «Гагаринский» (GLA 15 тыс. кв. м). Проекты классических торговых центров в формате отдельно стоящих зданий заменяются на концепции МФК, ТЦ в составе ТПУ или ЖК. В 2025 году лишь 40% пришлось на классический концепт. В 2026 году таких проектов и вовсе не будет: 43% нового строительства придётся на МФК с торговой частью, 38% – на ТЦ в составе ЖК и 30% в составе ТПУ.

Анна Никандрова, партнёр Nikoliers: «Сейчас мы наблюдаем трансформацию форматов на рынке торговой недвижимости. Одновременно с этим активно развиваются непрофильные девелоперы, что происходит в первую очередь за счёт реализации программ МПТ и КРТ. Эти девелоперы реализуют малоформатные торговые центры в рамках жилой застройки, что, в свою очередь, соответствует изменению потребительского поведения. Реализация таких проектов позволяет жилым девелоперам помимо экономической составляющей обеспечить свои проекты качественной ретейл-инфраструктурой. Девелоперы жилых проектов и инфраструктурные инвесторы уже сегодня формируют до половины нового предложения, и эта доля будет только расти. Торговые центры не исчезнут в их классическом понимании, но станут многофункциональными. Ретейл всё чаще будет выступать не как самостоятельный продукт, а как обязательный и коммерчески эффективный элемент комплексного освоения территорий. Это создаст новые вызовы и возможности как для арендаторов, которым предстоит адаптироваться к разным типам трафика и локаций, так и для профессиональных девелоперов и УК, которым придётся пересматривать стратегии в пользу партнёрств и управления сложными mixed-use проектами».

*По данным Data Insight, объём онлайн-продаж вырос с 5,4 трлн руб. в 2022 году до 13,8 трлн руб. по итогам 2025 года.

Nikoliers – российская консалтинговая компания полного цикла в сегменте коммерческой и жилой недвижимости. В России компания начала деятельность в 1994 году в качестве представительства международного бренда Colliers. С 21 апреля 2022 года работает под брендом Nikoliers. Сегодня в офисах Nikoliers в Москве, Санкт-Петербурге и обособленных подразделениях работает свыше 600 сотрудников.

График предоставлен компанией Nikoliers.